Nabywając prawo do nieruchomości poprzez jej zakup, musimy zdawać sobie sprawę z tego, że może być ona obciążona umowami, które zawierał poprzedni właściciel lokalu, czyli zbywca. Dlatego warto przed finalną transakcją zweryfikować szczegółowo warunki zawartych wcześniej umów, które określają m.in. czas najmu, warunki płatności, poniesione nakłady czy też sposób ich rozwiązania. Dopiero po przeanalizowaniu całej dokumentacji dotyczącej nabywanej nieruchomości, powinniśmy podjąć ostateczną decyzję o zakupie lokalu.
Nabycie nieruchomości, która jest wynajmowana przez poprzedniego właściciela
W przypadku, gdy poprzedni właściciel nieruchomości zawarł umowę najmu z lokatorami, osoba kupująca lokal automatycznie zastępuje sprzedającego. Dzięki temu nowy nabywca wiąże się z lokatorami umową na wcześniej określonych warunkach. Rozwiązanie umowy i zmiana warunków (np. wysokość czynszu, ogólne warunki najmu) odbywa się na zasadach określonych pisemnie przez poprzedniego właściciela nieruchomości. Sytuacja jest nieco prostsza w przypadku umów zawartych na czas określony. Wówczas przy składaniu wypowiedzenia umowy, lokatorów i wynajmującego obowiązują ustawowo określone terminy.
Kiedy nowy właściciel nie może rozwiązać umowy na czas oznaczony?
- wtedy kiedy umowa najmu została sporządzona w taki sposób, że ważna jest na czas oznaczony przy zachowaniu jednocześnie formy pisemnej i daty pewnej, co w rzeczywistości oznacza notarialne lub urzędowe potwierdzenie tej daty,
- wtedy kiedy nieruchomość została już przekazana osobie wynajmującej.
Naprawienie szkody
W sytuacji gdy nowy właściciel wypowiada zawartą wcześniej umowę najmu, a lokator zmuszony jest opuścić nieruchomość we wcześniejszym terminie, może on zwrócić się do starego właściciela lokalu z prośbą o naprawienie szkody. Na podstawie kodeksu cywilnego jego obowiązkiem jest niezwłoczne powiadomienie osoby sprzedającej lokal o tym, że nowy właściciel postanowił wypowiedzieć umowę najmu.
Jeśli wynajmujemy lokal mieszkalny lokatorom, których obowiązuje przede wszystkim ustawa o ochronie praw lokatorów, to taką umowę jest bardzo trudno wypowiedzieć. Czynności tej można dokonać jedynie na podstawie ściśle określonych przesłanek w ustawie.
Nieruchomość nabyta od komornika podczas licytacji komorniczej
Okazją do kupienia nieruchomości w tańszej cenie jest licytacja komornicza. Wiąże się to często z przejściem umów najmu, które dalej obowiązują, na nowego właściciela. Dzięki temu nowy nabywca wiąże się z lokatorami umową na wcześniej określonych warunkach. Obowiązują wówczas przepisy kodeksu postępowania cywilnego.
Jak się okazuje – sprzedaż mieszkania z najemcą wcale nie jest takie trudne!