Każdy chciałby mieć własne mieszkanie. Niestety tylko nieliczni szczęśliwcy dostają lokal od rodziny, większość musi kupić własne mieszkanie. Pierwsze pytanie to czy kupujemy mieszkanie nowe czy z rynku wtórnego. Skupmy się na mieszkaniach z rynku wtórnego – mają one wiele zalet -są one zazwyczaj tańsze od nowych lokali, często możemy wykorzystać część wyposażenia dotychczasowego właściciela, a infrastruktura w starych osiedlach jest już dojrzała. Oprócz oczywistych zalet, mieszkanie z rynku wtórnego może mieć także wady – sprawdźmy na co zwrócić szczególna uwagę przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego.
Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja
Mieszkanie z rynku wtórnego może mieć kuszącą cenę, ale nie może ona przesłonić faktycznych wad i zalet lokalu. Zawsze należy dokładnie rozważyć lokalizację nieruchomości – te położone w atrakcyjnych miejscach, zawsze mają większą wartość niż lokale położne w zaniedbanych dzielnicach, na obrzeżach miast, odległe od komunikacji miejskiej czy też położone na terenach pozbawionych infrastruktury miejskiej (brak szkół, przedszkoli, ośrodków zdrowia, sklepów – słowem: wszędzie daleko). Jeśli jesteśmy młodymi ludźmi posiadającymi własny samochód możemy nie zwrócić na to uwagi, ale za kilka lat – jeśli będziemy np. zakładać rodzinę – tego typu braki w otoczeniu skutecznie mogą obrzydzić codzienne życie. Ponadto – w przypadku chęci odsprzedania lokalu/zamiany – lokal dobrze położony zawsze znajdzie wielu chętnych nabywców. Dodatkowym aspektem jest również potencjalny wzrost wartości lokalu – jeśli kupimy zaniedbane mieszkanie w dobrej lokalizacji, to po remoncie jego wartość bardzo wzrośnie. W przypadku zakupu lokalu kiepsko położonego np. posiadającego okna na trasę szybkiego ruchu, jego wartość zawsze będzie niższa, gdyż nawet najlepsze wyposażenie nie zniesie uciążliwości związanej z położeniem.
Budynek i mieszkańcy
Sam lokal może być wręcz idealny – rozkład pomieszczeń, ich wielkość, światło, a nawet stan techniczny lokalu. Jednak wnętrze mieszkania, to nie wszystko na co powinniśmy zwrócić uwagę. Koniecznie należy rozejrzeć się po samym bloku – jak wygląda klatka schodowa, wejście, czy jest czysto, czy widać oznaki dewastacji. To pozwoli wyrobić sobie opinie zarówno o potencjalnych sąsiadach jak i administracji – od razu zobaczymy czy jest sprzątnięte, czysto odmalowane, czy też wnętrze budynku wygląda jak wejście do noclegowni. Nowe mieszkanie – nawet takie z rynku wtórnego – ma cieszyć, a nie budzić odrazę już na wejściu do budynku. Jeśli zauważycie niepokojące oznaki – lepiej zrezygnować, niż przez wiele lat potykać się o puste butelki i śmiecie walające się na klatce schodowej.
Unikajmy wad prawnych
Każdy zakup lokalu wiąże się z koniecznością sprawdzenia jego stanu prawnego – przy nowych lokalach kupowanych wprost od dewelopera, zazwyczaj są zakładane nowe Księgi Wieczyste, w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego ich status prawny może być różny. Po pierwsze – zawsze trzeba sprawdzić czy lokal ma wyodrębniona odrębna własność. Jeśli znajduje się we współwłasności, należy zrezygnować z zakupu. Mieszkania podlegające sprzedaży zazwyczaj mają ustalone spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub wyodrębniona własność hipoteczną udokumentowaną założoną Księgą Wieczystą.
W przypadku spółdzielczego prawa do lokalu, przy zakupie nie można się finansować kredytem hipotecznym, więc jeśli Kupujący nie dysponuje gotówką, taki typ mieszkania dyskwalifikuje je z ofert sprzedaży.
Mieszkania tzw. „własnościowe” z prawem potwierdzonym zapisami w Księdze Wieczystej mogą być przedmiotem skutecznego zastawu tzw. hipoteki i można je nabywać również na kredyt. Zanim jednak podejmiemy decyzję o podpisaniu umowy przedwstępnej zakupu i wpłacie zaliczki, koniecznie należy sprawdzić czy mieszkanie nie jest obciążone jakimiś długami lub zobowiązaniami na rzecz osób trzecich. Obecnie Księgi Wieczyste są dostępne online i po wpisaniu pełnego numery Księgi lokalu można swobodnie i bez żadnych opłat sprawdzić: kto jest właścicielem, czy nie ma żadnych kredytów lub innych zobowiązań (np. umowa dożywocia dla babci, która przepisała lokal wnukowi).
Transakcja kupna-sprzedaży lokalu – najważniejsze kwestie
Każda ważna prawnie umowa kupna lokalu mieszkalnego wymaga formy aktu notarialnego. Każda inna forma umowy jest z mocy prawa nieskuteczna – spisanie umowy cywilnoprawnej bez udziału notariusza będzie skutkowało stratą pieniędzy.
Księgi Wieczyste to pewne źródło informacji o stanie własności, jednak już na etapie umowy przedwstępnej należy zachować pełną ostrożność. Nie należy pochopnie zgadzać się na notariusza wskazanego przez sprzedającego – to Kupujący będzie ponosił koszty aktu notarialnego, więc warto samodzielnie zadzwonić do kilku notariuszy i wybrać tańszą ofertę.
Ważny zapis w umowie przedwstępnej dotyczy zaliczki lub zadatku. Jest to szczególnie ważne dla Kupującego, jeśli z różnych przyczyn (np. bank nie udzieli kredytu) nie dojdzie do sfinalizowania transakcji. W przypadku zaliczki – podlega ona zwrotowi na rzecz Kupującego, w przypadku zadatku – przechodzi on na rzecz Sprzedawcy, a Kupujący traci prawo do jego zwrotu.
Zakup mieszkania na rynku wtórnym jest często bardzo atrakcyjną ofertą – kupujemy gotowe mieszkanie i możemy od razu się do niego wprowadzić – nie musimy czekać, aż zakończy się proces inwestycyjny. Również otoczenie bloku jest już uprzątnięte i nie przypomina placu budowy, a infrastruktura typu sklepy czy placówki zdrowia jest dostępna w bliskiej odległości. Przy zachowaniu elementarnej ostrożności unikniemy potencjalnych zagrożeń i szybko możemy się cieszyć z własnego lokum. Jeżeli jednak nie przekonuje nas specyfika tego rynku, to zawsze możemy zdecydować się na nowe mieszkanie od dewelopera. W ofercie wielu firm działających na rynku jak np. Wrocławskie Przedsiębiorstwo Budowlane, możemy znaleźć bogatą ofertę mieszkań w niemal każdej lokalizacji.